국회의사당과 각 정당 당사가 모여 있고, 증권가(街)가 있어 대한민국 정치·금융의 중심지로 통하는 서울 여의도 상권이 새로운 변신을 준비 중이다.
여의도는 전체면적이 2.9㎢에 불과하지만 권력과 돈이 모이는 대표적인 지역으로 오랜 기간 명성을 날렸다. 하지만 2000년대 중반 이후부터 대신증권, 미래에셋증권, 삼성증권, 유안타증권 등 다수의 증권사와 금융위원회, 한국거래소, 예탁결제원 등의 주요 금융기관들이 여의도를 떠나면서 이 지역 상권은 흔들리기 시작했다.
그런 가운데 최근 재건축 바람에 백화점, 주상복합 등 개발호재까지 겹치면서 서울의 대표 오피스상권인 여의도가 대중적인 상권으로 변화할 것이란 기대감이 커지고 있다.
▶서울의 대표 오피스상권인 여의도의 3대 특징
직장인들 사이에서 여의도는 여의도공원을 경계로 '동여의도'와 '서여의도'로 구분된다. 증권사·은행이 몰린 동여의도가 '자본'과 관련된 곳이라면 국회 및 각 정당 당사가 몰린 서여의도는 '권력'과 밀접하다.
여의도 상권의 지리적 범위는 여의도역을 중심으로 사거리 대로변 및 이면을 아우르는 지역이다. 동여의도가 금융업무지구 사이사이에 아파트 단지가 들어서 있는 '복합타운'이라면, 서여의도는 초대형 건물을 중심으로 업무용 빌딩이 밀집한 '업무 타운'으로 그 색깔을 달리하는데 상권의 중심축은 단연 지하철 5호선과 9호선이 만나는 여의도역 일대다.
여의도는 다른 오피스상권들과 마찬가지로 직장인들을 대상으로 하는 전형적인 오피스상권으로 형성됐지만 나름의 특징이 있다. 우선 다른 오피스상권과 달리 일정 범위 내에 상가 밀집지역이 형성돼 있지 않다. 주로 개별 오피스빌딩 내 지하나 건물 내부 상가에 상점들이 입점해 있어 쉽게 눈에 띄지 않는다. 여타의 상권처럼 대로변 및 이면에 가두매장이 빼곡히 들어선 모습은 거의 볼 수 없다. 근린상가로 건축된 상가전용 건물도 여의도역을 중심으로 2~3개에 불과하다.
또 다른 특징은 여의도 상권의 경우 주변에 입주해 있는 대기업 및 주요기관 종사자들의 수요가 상당히 폭발적으로, 소비규모와 충성도가 다른 지역에 비해 강하다. 금융관련 업종의 비중이 많아 상대적으로 소비수준이 높은 장점이 있고 주간시간에는 업무상으로 외부에서 유입되는 유동인구가 많은 곳이기도 하다.
이와 함께 여의도 상권은 전형적인 항아리 상권으로 분류된다. 항아리 상권은 지리적, 물리적으로 특정 지역에 다양한 업종이 집중됨에 따라 마치 항아리 모양처럼 형성된 상권을 의미한다. 항아리 상권에서는 외식·쇼핑·문화생활 등의 복합소비가 가능하고 다른 상권으로 이동하는 경우가 적다.
서지웅 대신공인중개 과장은 "여의도가 항아리 상권이라 매수·임차 수요가 꾸준하며 불경기에도 매출이나 임대 시세에 큰 변화가 없다"며 "그래서 여의도역 상가의 월 임대료는 33㎡당 150만원 가량으로 서울 영등포구 내 7개 상권 중 최고치를 기록하고 있다"고 전했다.
하지만 2000년 중반 이후 주요 금융기관들이 여의도를 떠나면서 주 수요층의 이탈이 이어졌고 자연스럽게 상권은 흔들리기 시작했다. 특히 오피스 상권인만큼 주5일 영업 상권인 동시에 단순 먹거리 위주 식음 관련 업종의 비중이 높다는 단점이 더욱 극대화되고 있다. 여기에 전통 맛집들이 많고 자주 먹어도 질리지 않는 한식이 대표적인 업종이다 보니 20, 30대 젊은 직장인들 사이에서는 세련되지 못하다는 이미지가 강했다.
▶오피스상권에서 대중적 상권으로 변신 준비 중
수년전만 하더라도 위기의 여의도 상권이었지만 최근 대형 개발사업에 따른 스카이라인의 대대적인 변화가 예상되며 상권 역시 기대감이 커지고 있다. 우선 지난 2012년 여의도 최초의 인터내셔널 쇼핑몰인 IFC몰이 등장한데 이어 바로 옆 부지에 2009년 이후 공사가 중단됐던 파크원 공사가 지난해 1월 재개돼 2020년 준공될 예정이다. 파크원에는 현대백화점이 서울시내 최대 규모로 입점할 예정으로, 영업면적만 8만9100㎡에 달할 것으로 알려졌다.
또 지하철 5호선 여의도역 인근에 있는 교직원공제회 빌딩 재건축이 진행되고 있고 여의도우체국은 지하 4층, 지상 33층 대형 오피스로 지어져 2020년 완공될 예정이다. 여기에 여의도 MBC 사옥 개발도 2019년 착공에 들어가 2022년 하반기에 준공된다.
오피스뿐 아니라 아파트 재건축 논의도 활발하게 진행 중으로 향후 여의도 풍경이 확연히 달라질 전망이다. 이렇게 되면 동여의도 일대는 대형 쇼핑시설 밀집 지역으로 탈바꿈하게 된다. 서지웅 과장은 "여의도는 대규모 복합시설이 들어서면서 쇼핑의 메카로 위상이 변화할 것으로 보인다. 이 일대 아파트 단지의 재건축까지 마무리되면 신도시급의 주거 및 상업 단지로 거듭날 것"이라고 전망했다.
여기에 기존 여의도 상권이 젊어지고 있다. 과거 여의도 식당 하면 특색 없이 비슷비슷하면서 오래된 밥집이란 이미지가 강했으나, 최근 인기 있는 식당들을 한데 모은 푸드타운, 이른바 '맛집 편집숍'이 입점해 여의도 외식 풍경을 바꿔 놓고 있다. 그 대표적인 케이스가 지난해 8월 여의도 SK증권 지하에 문을 연 '디스트릭트y'다. 주유별장, 파워플랜트 등 젊은 층에게 인기 있는 맛집은 물론, 카페 진정성, 곤트란쉐리에 등 '팬시함'으로 무장한 카페가 입점해 단숨에 점심마다 대기줄로 장사진을 이루는 여의도의 '핫 플레이스'가 됐다.
상황이 이렇다 보니 여의도 상권을 바라보는 예비 창업자들의 시선이 달라지고 있다. 고가의 음식점 보다는 캐주얼하고 합리적인 가격의 개방적인 업소들이 빠른 속도로 늘고 있고, 식사 메뉴를 강화하는 베이커리 카페와 패스트푸드점이 속속 들어서고 있다. 외식업 외에도 직장인들의 취미활동에 맞춘 성인 피아노학원, 스크린골프장, 필라테스, 요가학원 등의 사업 아이템도 인기다. 이 밖에 편의점, 사무문구점 등이 대중적 상권으로 변신을 준비 중인 여의도 상권을 노리는 예비창업자들의 높은 선호 업종으로 꼽힌다.
창업통의 김상훈 소장은 "여의도는 수도권 대표 오피스 상권 중 보합하향 상권이라 할 수 있다. 기본적인 수요는 있는데 예전의 명성은 없는 상태"라며 "그만큼 지금 이 곳에 창업하는 것은 엄청난 용기와 내공이 필요하다고 할 수 있다"고 진단했다. 이어 "창업을 준비 중이라면 안정적으로 큰 욕심 부리지 않고 여의도 상주 직장인들과 주변 아파트 단지 주민층을 대상으로 한 먹고, 입고, 노는 사업의 틈새를 찾는 것이 중요하다"며 "이를테면 여의도의 외식 콘셉트는 그동안에는 직장인들의 점심, 저녁 식사가 중요했다면 이제는 아침 식사 상권을 노려볼 수 있다. 또 주변 주거지역에 사는 사람을 대상으로 한 배달 아이템을 찾는 것도 좋다"고 설명했다.
창업노트의 최현중 실장은 "IFC몰을 비롯해 여의도에 들어설 대형 쇼핑몰들의 경우 안정적인 매출과 높은 유동인구를 자랑하는 상권으로 많은 예비창업자들이 선호한다. 하지만 입점 자체의 특수성으로 인해 매물이 많지 않을 뿐더러 막상 창업을 해도 매출만 컸지 관리비·수수료 등이 높아 점주 입장에서는 큰돈을 벌기는 쉽지 않다"며 "그런 만큼 프랜차이즈 본사가 위탁운영을 해 줘 창업주가 투잡으로 할 수 있는 투자성 아이템 등을 고려해 볼 만 하다"고 조언했다. 이정혁 기자 jjangga@sportschosun.com